Для собственников
Оценка недвижимости в Германии и продажа: узнайте бесплатно, сколько стоит ваш объект
У вас есть квартира или дом в Берлине или в другом городе Германии, и вы думаете о продаже — возможно, живя за границей? Сообщите нам основные данные объекта: мы бесплатно и без обязательств оценим его и расскажем, как проходит продажа с нами — от оценки до нотариуса.
- Оценка бесплатна и ни к чему вас не обязывает
- Продвижение среди покупателей в Германии и за рубежом на нескольких языках
- Продажа возможна без приезда — по доверенности
Как продать квартиру в Германии с нами
Оценка
Вы отправляете основные данные через форму. Мы сравниваем объект с ценами в вашем районе и называем обоснованный диапазон цены — бесплатно и без обязательств. Документы на этом этапе не нужны.
Подготовка
Если вы решите продавать, мы вместе определяем цену и порядок действий, собираем документы, делаем фотографии и готовим экспозе.
Продвижение
Мы предлагаем объект покупателям в Германии и за рубежом — на немецком, английском, русском, украинском, итальянском и испанском языках. Показы проводим сами, при необходимости — по видео.
Покупатель и нотариус
Мы ведём переговоры с покупателями и вместе с нотариусом готовим сделку. На нотариальной встрече обеспечивается перевод; если вы не можете приехать — сделка по доверенности.
Передача
После оплаты покупной цены объект передаётся покупателю — при необходимости через доверенное лицо, с протоколом передачи, показаниями счётчиков и ключами.
Продажа без приезда в Германию
Если вы живёте за пределами Германии, приезжать на каждую встречу не нужно: показы и общение с покупателями мы берём на себя, а для нотариальной сделки есть два надёжных пути.
Доверенность до сделки
Вы уполномочиваете доверенное лицо подписать договор купли-продажи от вашего имени. Чтобы поземельная книга (Grundbuch) приняла такие заявления, подпись на доверенности должна быть как минимум публично заверена (§ 29 GBO); в отдельных случаях требуется нотариальное удостоверение. Поэтому текст доверенности лучше заранее подготовить у немецкого нотариуса.
Где заверить подпись за границей
В посольстве или консульстве Германии — такие документы приравниваются к документам немецкого нотариуса; не каждое представительство оказывает эту услугу, уточните заранее. Или у нотариуса в стране проживания: тогда для Германии, как правило, нужны апостиль и перевод, если доверенность составлена не на немецком языке.
Одобрение после сделки
Другой путь: на сделке за вас выступает представитель без доверенности, а вы затем одобряете договор с заверенной подписью (§ 177 BGB). До получения одобрения договор не вступает в силу — на заверение и почту стоит заложить несколько недель.
Если вы приезжаете сами
Нотариальная сделка проходит на немецком языке. Если вы недостаточно владеете немецким, на встрече обеспечивается перевод — вы понимаете каждый пункт договора.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости по видеосвязи в Германии не допускается (по состоянию на октябрь 2026 года).
Налог при продаже: срок десять лет
Прибыль от продажи квартиры или дома, принадлежащих частному лицу, в Германии облагается налогом, если между покупкой и продажей прошло не более десяти лет (§ 23 EStG). Как правило, срок считается от даты нотариального договора при покупке до даты нотариального договора при продаже.
Исключение — собственное проживание: продажа не облагается налогом и в течение десяти лет, если вы всё это время жили в квартире сами либо жили в ней в год продажи и в два предыдущих календарных года. Квартира, которую временно сдавали, под это исключение, как правило, не подпадает.
Правило действует и для собственников, живущих за границей (§ 49 абз. 1 п. 8 EStG). Соглашения об избежании двойного налогообложения обычно оставляют право облагать такую прибыль за страной, где находится недвижимость; как к ней отнесётся страна вашего проживания, зависит от соглашения и местного права.
При наследовании наследник продолжает срок наследодателя: важна дата, когда тот купил объект.
Кто продаёт более трёх объектов примерно за пять лет, по позиции налоговых органов может считаться профессиональным торговцем недвижимостью — тогда срок в десять лет не помогает. Если у вас несколько квартир, планируйте продажи заранее.
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года, не налоговая консультация. Перед продажей обсудите свой случай с налоговым консультантом (Steuerberater).
Санкции ЕС: для граждан России и лиц, проживающих в России, правила ЕС (в том числе регламенты (ЕС) № 833/2014 и № 269/2014) могут затрагивать сделку, расчёты и ведение счетов; нотариусы и банки это проверяют. Пусть ваш случай заранее проверит юрист — этот текст не является юридической консультацией.
Продажа квартиры, которая сдана в аренду
Договор аренды при продаже не прекращается: покупатель вступает в права и обязанности арендодателя (§ 566 BGB, «покупка не отменяет аренду»). Согласие арендатора на продажу не требуется.
Если квартира была выделена в отдельную собственность (Wohnungseigentum) уже после того, как её сдали арендатору, при первой продаже третьему лицу у арендатора есть право преимущественной покупки (§ 577 BGB). Нотариус учитывает это в договоре.
Покупатели сданной квартиры ожидают договор аренды, сведения о повышениях арендной платы и о залоге (Kaution). Энергетический паспорт (Energieausweis) нужно предъявить покупателям не позднее показа.
Почему собственники продают с нами
С 2009 года в Берлине
L&B Immobiliya EuRuS GmbH — агентство недвижимости во Фридрихсхайне с разрешением по § 34c GewO. Работаем по всей Германии.
Международные покупатели
Мы предлагаем объекты не только покупателям в Германии, но и за рубежом — на нескольких языках.
Всё из одних рук
Оценка, фотографии, экспозе, показы (в том числе по видео), переговоры и подготовка нотариальной сделки с переводом.
Комиссия — только при успехе
Комиссия маклера возникает только с заключением договора купли-продажи у нотариуса (§ 652 BGB). Для квартир и частных домов с декабря 2020 года действуют правила о её распределении между продавцом и покупателем (§§ 656a–656d BGB).
Какие документы понадобятся
Для первой оценки — никакие. Для продажи покупатели и нотариус обычно ожидают:
- Выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug)
- Декларация о разделе (Teilungserklärung) — для квартиры
- Энергетический паспорт (Energieausweis)
- Протоколы последних собраний собственников, план расходов (Wirtschaftsplan) и последний годовой расчёт (Jahresabrechnung)
- Для сданного объекта: договор аренды и сведения о повышениях арендной платы
Если чего-то не хватает, подскажем, где это запросить.
Частые вопросы
Сколько стоит оценка?
Нисколько. Оценка бесплатна и не обязывает вас продавать через нас.
Можно ли продать квартиру в Германии, живя за границей?
Да. Показы и переговоры мы берём на себя, а на нотариальной сделке вас может представлять доверенное лицо — или вы одобряете договор позже с заверенной подписью. Приезжать не обязательно.
Можно ли подписать договор у нотариуса по видеосвязи?
Нет. Для договоров купли-продажи недвижимости удостоверение по видео в Германии не допускается (по состоянию на октябрь 2026 года). Решение — доверенность или последующее одобрение.
Нужно ли платить налог с продажи?
Если с покупки прошло более десяти лет или вы сами жили в квартире в год продажи и два предыдущих года, прибыль частного лица, как правило, налогом не облагается. В остальных случаях она облагается налогом в Германии, в том числе если вы живёте за границей. Подробности — у налогового консультанта.
Можно ли продать квартиру вместе с арендатором?
Да. Договор аренды переходит к покупателю, согласие арендатора не нужно. Право преимущественной покупки у арендатора есть только в случаях § 577 BGB.
Я унаследовал(а) квартиру в Германии. С чего начать?
С оценки: она бесплатна и поможет понять, стоит ли продавать. Для налога важно, что наследник продолжает десятилетний срок наследодателя — решающей является дата его покупки.
Вы работаете только в Берлине?
Нет. Мы работаем по всей Германии — с квартирами, домами, многоквартирными домами и коммерческой недвижимостью, в том числе за пределами крупных городов.
На каком языке мы будем общаться?
На русском или украинском — как вам удобнее. Документы нотариуса составляются на немецком языке, на нотариальной встрече обеспечивается перевод.
Обязан ли я продавать после оценки?
Нет. Продавать ли и когда, решаете только вы.
Бесплатная оценка: данные объекта
Заполнение займёт пару минут. Чем точнее данные, тем точнее оценка.
