Германия · октябрь 2026
Налог на недвижимость в Германии в 2026 году: Grundsteuer, кто платит и сколько
Владелец квартиры или дома в Германии платит два разных налога, связанных с самой недвижимостью: один раз — налог на приобретение при покупке, и каждый год — поземельный налог (Grundsteuer). С 1 января 2025 года Grundsteuer рассчитывается по новым правилам. Объясняем, как он считается, кто его платит и чем он отличается от налога на доходы от аренды. Состояние: октябрь 2026 года.
Разовый налог при покупке: Grunderwerbsteuer
Налог на приобретение недвижимости платит, как правило, покупатель. Ставку устанавливает каждая федеральная земля: Бавария 3,5 %; Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт и Тюрингия 5,0 %; Бремен, Гамбург и Саксония 5,5 %; Берлин, Гессен и Мекленбург-Передняя Померания 6,0 %; Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар и Шлезвиг-Гольштейн 6,5 %.
Налоговая инспекция присылает уведомление после подписания договора у нотариуса; обычно налог нужно оплатить в течение месяца. Без оплаты покупатель не будет внесён в поземельную книгу (§ 22 GrEStG).
Ежегодный налог: Grundsteuer
Grundsteuer — муниципальный налог на землю и здания. Его платит собственник каждый год, независимо от того, живёт он в квартире, сдаёт её или она пустует, и независимо от места жительства и гражданства.
Федеральный конституционный суд в 2018 году признал старую систему оценки неконституционной. Поэтому все объекты были заново оценены по состоянию на 01.01.2022, и с 1 января 2025 года налог взимается по новым значениям.
Как рассчитывается Grundsteuer
Формула: налоговая стоимость (Grundsteuerwert) × налоговая ставка (Steuermesszahl) = налоговая база (Grundsteuermessbetrag); база × муниципальный коэффициент (Hebesatz) = налог за год. Стоимость и базу определяет налоговая инспекция (Finanzamt), коэффициент — город или община.
Большинство федеральных земель используют федеральную модель, где стоимость зависит в том числе от нормативной стоимости земли и нормативной аренды. Свои модели действуют в Баден-Вюртемберге, Баварии, Гамбурге, Гессене и Нижней Саксонии.
Grundsteuer в Берлине
Берлин применяет федеральную модель со своими ставками: 0,31 промилле для жилых участков и 0,45 промилле для нежилых и незастроенных. Муниципальный коэффициент с 01.01.2025 — 470 % (до 2024 года — 810 %).
Условный пример (не расчёт для конкретной квартиры): налоговая стоимость 200 000 € × 0,31 ‰ = 62 € налоговой базы; 62 € × 470 % = 291,40 € налога в год. Точную сумму указывает уведомление налоговой инспекции (Grundsteuerbescheid).
Кто и когда платит
Налог платит тот, кто является собственником на 1 января календарного года (§ 9 GrStG). Налоговое уведомление на весь год получает он. При покупке в течение года стороны обычно распределяют налог между собой в договоре: с момента перехода владения расходы несёт покупатель.
Налог платится, как правило, четырьмя частями — 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября (§ 28 GrStG); по заявлению можно платить один раз в год, 1 июля. Собственнику из-за рубежа удобнее всего дать налоговой инспекции разрешение на списание с немецкого счёта или поручить оплату управляющему.
При сдаче в аренду Grundsteuer можно переложить на арендатора как часть коммунальных расходов (Betriebskosten, § 2 BetrKV), если это предусмотрено договором аренды.
Чего в Германии нет — и что платится отдельно
Налог на имущество (Vermögensteuer) в Германии с 1997 года не взимается. Отдельно от Grundsteuer облагаются доходы от аренды — подоходным налогом в Германии, даже если вы живёте за границей; а при продаже в течение десяти лет после покупки может возникнуть налог на прибыль от продажи.
Это общая информация, а не налоговая консультация. Для вашей ситуации обратитесь к налоговому консультанту (Steuerberater).
Недвижимость в продаже
Квартиры и дома по всей Германии с расчётом расходов при покупке — в каталоге объектов. О виде на жительство: ВНЖ в Германии при покупке недвижимости.
Частые вопросы
Какой налог на недвижимость в Германии?
При покупке — разовый налог на приобретение (Grunderwerbsteuer) 3,5–6,5 % в зависимости от федеральной земли. Каждый год — поземельный налог (Grundsteuer), который зависит от налоговой стоимости объекта и коэффициента общины.
Сколько составляет Grundsteuer в Берлине?
В Берлине налог = налоговая стоимость × 0,31 ‰ (для жилья) × 470 %. Точную сумму указывает уведомление налоговой инспекции.
Кто платит Grundsteuer — собственник или арендатор?
Налог начисляется собственнику. При сдаче в аренду его можно включить в коммунальные расходы арендатора, если это предусмотрено договором аренды.
Есть ли в Германии налог на имущество?
Налог на имущество (Vermögensteuer) в Германии с 1997 года не взимается. Есть Grundsteuer на недвижимость и подоходный налог на доходы от аренды.
Источники
- https://www.berlin.de/grundsteuer/
- https://www.berlin.de/sen/finanzen/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung.1458346.php
- https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__9.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__28.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
- https://www.finanzleser.de/steuern/steuerarten/grunderwerbsteuer
- https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2018/bvg18-021.html
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Не заменяет консультацию налогового консультанта, юриста или нотариуса.
