Германия · октябрь 2026
ВНЖ в Германии при покупке недвижимости: что нужно знать в 2026 году
Один из самых частых вопросов русскоязычных покупателей: можно ли получить вид на жительство в Германии, купив квартиру или дом? Короткий ответ — нет. Ниже объясняем, на каких основаниях Германия выдаёт ВНЖ, где собственное жильё всё же играет роль и как купить недвижимость, не имея ни визы, ни ВНЖ. Состояние: октябрь 2026 года.
Покупка недвижимости не даёт права на ВНЖ
В Германии нет программы «вид на жительство за инвестиции в недвижимость» («золотой визы»). Закон о пребывании иностранцев (Aufenthaltsgesetz, AufenthG) связывает вид на жительство с целью пребывания: учёба, работа по найму (в том числе Голубая карта ЕС), самостоятельная предпринимательская деятельность, воссоединение семьи, гуманитарные основания. Владение квартирой или домом само по себе такой целью не является.
Это касается любой суммы: и квартира за 100 000 €, и дом за несколько миллионов не дают ни визы, ни ВНЖ.
Для покупки ВНЖ не нужен
Обратная сторона: для покупки квартиры или дома в Германии не нужны ни место жительства, ни вид на жительство. Немецкое право не ограничивает покупку жилья по гражданству. Исключение — международные санкции: лицам из санкционных списков ЕС нельзя предоставлять имущество, для отдельных групп действуют дополнительные ограничения. Нотариус и банк проверяют это в рамках закона о противодействии отмыванию денег.
Приезжать на сделку тоже не обязательно: договор можно подписать по доверенности или одобрить позже в заверенной форме. Подробно: Покупка без приезда.
Где собственное жильё всё же помогает
Для некоторых видов ВНЖ нужно подтвердить достаточную жилую площадь (ausreichender Wohnraum, § 2 абз. 4 AufenthG), например при воссоединении семьи (§ 29 AufenthG). Собственная квартира — один из способов это подтвердить, но основанием для ВНЖ она не становится.
При самостоятельной деятельности (§ 21 AufenthG) решающими являются бизнес-план, финансирование и экономический интерес или региональная потребность. Сдача собственной квартиры в аренду обычно не считается такой предпринимательской деятельностью; если вы рассматриваете этот путь, обсудите его заранее с юристом по миграционному праву.
Виза для поездки на просмотр или к нотариусу
Собственность в Германии не даёт права на шенгенскую визу и не упрощает её получение. Для граждан России упрощённый визовый режим с ЕС полностью приостановлен с 12.09.2022 (решение Совета ЕС 2022/1500): срок рассмотрения дольше, сбор выше. Поэтому многие покупатели оформляют сделку дистанционно, по доверенности.
Если вы планируете переезд
Сначала выясните основание для ВНЖ (работа, учёба, бизнес, семья) — в немецком посольстве, в ведомстве по делам иностранцев (Ausländerbehörde) или у юриста по миграционному праву. Покупку жилья имеет смысл планировать как отдельное решение: как вложение средств или как будущее жильё.
Для покупки важно заранее думать о финансировании: немецкие банки кредитуют нерезидентов осторожнее и требуют больше собственного капитала; подтверждение банка должно быть до визита к нотариусу. Расходы при покупке — налог на приобретение 3,5–6,5 % в зависимости от федеральной земли, нотариус и поземельная книга около 1,5–2 %, при необходимости комиссия маклера.
Недвижимость в продаже
Квартиры и дома по всей Германии — в нашем каталоге объектов. Ежегодный налог на недвижимость: Налог на недвижимость в Германии.
Частые вопросы
Дают ли ВНЖ в Германии за покупку недвижимости?
Нет. В Германии нет программы ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Основания для ВНЖ — учёба, работа, предпринимательская деятельность, воссоединение семьи и другие цели, указанные в законе о пребывании (AufenthG).
Можно ли купить квартиру в Германии без ВНЖ?
Да. Для покупки не нужны ни место жительства, ни вид на жительство в Германии. Ограничения действуют для лиц из санкционных списков ЕС.
Даёт ли собственная квартира шенгенскую визу?
Нет. Собственность в Германии не даёт права на визу. Сделку можно оформить без приезда, по доверенности.
Поможет ли квартира при воссоединении семьи?
Для воссоединения семьи нужно подтвердить достаточную жилую площадь. Собственная квартира может это подтвердить, но основанием для ВНЖ она не является.
Источники
- https://www.gesetze-im-internet.de/aufenthg_2004/__2.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/aufenthg_2004/__21.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/aufenthg_2004/__29.html
- https://eur-lex.europa.eu/eli/dec/2022/1500/oj
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
- https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Не заменяет консультацию налогового консультанта, юриста или нотариуса.
